Investimenti immobiliari, il Covid fa rallentare gli uffici. Ma con il boom dell’e-commerce fioccano gli affari nella logistica

MILANO – L'effetto della pandemia si fa sentire anche sul mercato immobiliare "corporate", ovvero sui grandi investimenti che gli operatori specializzati fanno su strutture quali uffici, logistica, alberghi o residenziale al fine di metterli a reddito. Un comparto che era reduce da un 2019 da record e giocoforza ha dovuto fare i conti con un rallentamento: l'anno scorso, diece il rapporto della società specializzata Cbre, si sono registrati volumi investiti per 8,8 miliardi con una contrazione del 29% rispetto all'anno precedente. Si torna così a cifre in linea con il 2018.

Si diceva che la pandemia ha delineato inevitabilmente il trend. E questo si vede ad esempio sul segmento "uffici", che resta l'asset class dominante per gli investitori con 3,7 miliardi mobilitati ma mostra un calo del 26% sull'anno precedente. Il centro nazionale resta Milano, che da sola assorbe 2,3 miliardi contro gli 820 milioni di Roma. Quasi tutte le operazioni si sono puntate su progetti di alto valore, azzerate praticamente le scommesse su aree da rilanciare. Tra chiusure di attività e smart working, un diretto corollario del Covid si è visto con il crollo del cosiddetto take-up, ovvero l'assorbimento degli spazi da parte di chi affitta uffici e li va a occupare. "Nel 2020, Milano ha registrato infatti 277 mila mq di take-up, in calo del 41% sul 2019, mentre Roma ha registrato 123 mila mq, in calo del 56% rispetto all'anno precedente. La ripresa della domanda nei prossimi mesi sarà da monitorare con attenzione poiché in una prima fase dell'anno potremmo assistere a una carenza di prodotto core".

La pandemia, annota Cbre, ha determinato "un rallentamento e conseguente slittamento della pipeline degli investimenti, soprattutto a causa delle durissime misure restrittive messe in atto durante i periodi di lockdown. Inoltre, l'emergenza sanitaria e le conseguenti misure hanno accelerato la diffusione dell'e-commerce e di fenomeni come lo smart working e il remote working: ne è derivata incertezza sull'evoluzione dei trend di mercato di determinate asset class".

Tra gli altri effetti, l'incertezza ha portato a far scendere "la quota di investitori stranieri si è ridotta al 58% rispetto a una media del 69% negli ultimi 5 anni; questo dato non segnala un minore interesse per il mercato italiano, ma un atteggiamento probabilmente più prudenziale e cautelativo dovuto alla situazione di incertezza causata dalla pandemia. Sono rimaste per lo più invariate, invece, le abitudini di investimento degli investitori italiani, che hanno manifestato maggiore fiducia nel mercato locale a dispetto delle incertezze del periodo, superando leggermente il volume investito nel 2019 e portando a compimento importanti operazioni, come l'acquisto del Palazzo delle Poste, lo storico trophy asset in Piazza Cordusio a Milano, da parte di un club deal di investitori coordinato da Mediobanca".

Tornando ai singoli settori del corporate real estate, probabilmente anche l'evoluzione degli stili di consumo e il boom dell'e-commerce spiegano l'ottima performance del settore Logistica, che con 1,4 miliardi di investimenti e un 100% di investitori stranieri "si conferma l'asset class più resiliente del 2020 e supera il volume registrato nel 2019. L'anno appena trascorso ha definitivamente consolidato alcuni trend, in primis la transazione di progetti super core con yield che rispecchiano ormai la media europea. Questi progetti suscitano l'interesse di investitori che non guardano alla location in senso stretto, ma si focalizzano su macro-aree e assi di collegamento più ampi". E in questo caso il take-up registrato – all'opposto degli uffici – "lascia prevedere un ulteriore rafforzamento per l'anno appena iniziato: la richiesta di spazi elevata spinge gli investitori a considerare nuovi prodotti e il 2021 vedrà la realizzazione di numerosi progetti di sviluppo, anche di carattere speculativo. Questo trend, già sperimentato negli altri Paesi, sta portando anche all'ingresso nel mercato di investitori che, pur osservando questo segmento da tempo, non si erano mai approcciati alla logistica".

Per chiudere il quadro, il settore Retail ha fatto registrare investimenti per € 1,4 miliardi, in calo del 29% rispetto al 2019; fortissima, in questo caso, la componente domestica. Il settore Hotel ha raccolto poco più di 1 miliardo di investimenti, in linea con la media degli ultimi 10 anni e in calo del 68% rispetto al 2019, anno in cui, però, l'asset class aveva registrato un record storico per volumi di investimento, per varietà di operazioni, per dimensione di portafogli transati e per la comparsa di nuovi player.

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